Immobilienkaufvertrag

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Beim Erwerb von Immobilien ist zunächst zu unterscheiden zwischen dem Erwerb zur Selbstnutzung und dem Erwerb zur Fremdnutzung. Dem Erwerb fremdgenutzter Immoblien liegt die Geldanlage zu Grunde. Der Ertrag oder die zukünftigen Ertragsmöglichkeiten stehen im Vordergrund. Bei der Immobilie die zum Zwecke der Selbstnutzung erworben wird, spielt der Ertragsgedanke eine eher untergeordnete Rolle. Hier geht es darum, ob man den Kaufpreis bezahlen möchte, um damit seine persönlichen Wohnbedürfnisse zu befriedigen. Hier steht eher der Substanzwert im Vordergrund, also die Frage, was würde die Errichtung eines vergleichbaren Objekts kosten (Sachwert) und was kostet das Grundstück (Bodenwert) dazu.

1. Immobilien zur Selbstnutzung

a) "Gebrauchte" Immobilien

Darunter versteht man solche Immobilien, bei denen zumindest die Sachmängelhaftung gegenüber dem oder den Bauunternehmen wegen Zeitablaufs nicht mehr besteht, oder noch ältere Immobilien.

Die Erwerber solcher Immobilien zur Selbstnutzung (Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Reihenhaus, Doppelhaushälfte etc.) schließen in der Regel nicht oft einen Immobilienkaufvertrag ab, viele von Ihnen nur einmal im Leben. Da ein solcher Vertrag aber schon wegen des Kaufpreises eine große wirtschaftliche Bedeutung hat, sollte die Kaufentscheidung gut bedacht sein. Ich berate meine Mandanten daher auch zu den wirtschaftlichen Konsequenzen, die sich nicht nur im Kaufpreis widerspiegeln, sondern auch in den Folgekosten, wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten und nicht zuletzt und sehr erheblich bei den Zinslasten, die durch eine Bankenfinanzierung entstehen können.

Bei dem Erwerb einer Immobilie  berate ich meine Mandanten bei der Vertragsgestaltung, erläutere die rechtliche Bedeutung und wirtschaftliche Tragweite der Vertragsklauseln und bespreche notwendige oder wünschenswerte Vertragsänderungen anhand der geäußerten Vorstellungen meiner Mandanten. Im Zentrum solcher Immobilienkaufverträge stehen meist die Regelungen zur Sachmängelhaftung bzw. zu deren Ausschluss und zum Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Zudem berate ich zur Kaufvertragsabwicklung und dem Erfordernis, dies in Einklang mit einer etwaig beabsichtigten Bankenfinanzierung zu bringen.

Üblicherweise wird die Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Wenn dies wirksam vereinbart wurde, dann besteht nur noch bei arglistiger Täuschung durch den Verkäufer die Möglichkeit, Ansprüche wegen Mängel gegen den Verkäufer geltend zu machen. Deshalb sollte jeder, der ein Haus kauft, eine sorgfältige Besichtigung vornehmen, und zwar vom Keller bis zum Dach und von innen und außen. Es gibt für den erfahrenen Immobilienfachmann meist deutliche Anzeichen für vorhandene Mängel, die ein Laie nicht erkennt. Es ist daher ratsam, bei der Besichtigung einen Sachverständigen für Baumängel dabei zu haben, der ggf. Mängel feststellt und anspricht.

Sehr häufig taucht der Wunsch auf, auch einige Mobilien (z. Bsp. Küche, Möbel, etc.) zu erwerben mit dem Ziel ein wenig Grunderwerbssteuer zu sparen, in dem ein Teilkaufpreis für diese Mobilien vereinbart wird, der den Restwert z. Bsp. der meist jahrealten Küche nebst Geräten und der Möbel übersteigt. Dadurch verringert sich der Kaufpreis für die Immobilie und damit auch die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbssteuer. Solche Gestaltungen gehen häufig "nach hinten" los, insbesondere dann, wenn das Objekt mit Hilfe eines Bankendarlehens und mit keinem oder nur geringen Eigenkapital erworben wird. Denn diese Umschichtung des Kaufpreises zu Gunsten des Mobiliars quittiert Ihre Bank meist mit einer Absenkung des Beleihungswerts der Immobilie und der Verringerung Ihres Eigenkapitaleinsatzes, der nun insoweit für die Mobilien verbraucht wird, mit der Folge, dass dann der Zinssatz des Kredits steigt. Die höheren Zinsen, die zu zahlen sind, zehren über die Jahre den Vorteil der geringeren Grunderwerbssteuer nicht nur auf, sondern führen zu einer echten Mehrbelastung. Hinzukommt, dass auch die Grunderwerbsteuerstellen zunehmend die Kaufpreisfindung für die Mobilien in Zweifel ziehen und Erläuterungen verlangen.

b) Neubauten

Darunter versteht man solche Objekte, bei denen die Sachmängelhaftungsfrist noch nicht abgelaufen ist, oder solche Gebäude, die gerade fertiggestellt wurden. Es gilt das unter a) Ausgeführte entsprechend mit der Maßgabe, dass in der Regel der Verkäufer seine Sachmängelansprüche gegen die Bauhandwerker an den Käufer abtritt und im Übrigen es beim Haftungssauschluss verbleibt.

c) Noch zu errichtende / fertigzustellende Gebäude (Bauträgervertrag)

In der Praxis kommt es häufig vor, dass ein Grundstück (oder Wohnungseigentum) zu einem Zeitpunkt gekauft wird, in dem das Gebäude (oder die Wohnung) noch nicht errichtet oder noch nicht fertiggestellt ist. Solche Bauträgerverträge sind nicht nur im rechtlichen Bereich, sondern noch viel mehr im tatsächlichen Bereich knifflig. Das Problem ist, dass der Erwerber sich nicht anschauen kann, was er kauft. Nur beim Bau von Wohnanlagen wird es in der Regel ein Musterhaus (Musterwohnung) geben. Aber auch das ist in der Regel im Detail anders ausgestattet, als das, was man gekauft hat. Der Erwerber muss daher Phantasie haben und vor allem Baupläne lesen können, um sich Vorstellungen darüber machen zu können, wie sein Objekt aussehen soll. Der Verkäufer ist verpflichtet eine Baubeschreibung zu erstellen, die auch Vertragsbestandteil wird. In dieser wird dann textlich ausgeführt, wie das Gebäude (oder die Wohnung) ausgestattet sein wird. Diese Baubeschreibung stellt die Sollbeschaffenheit dar. Abweichungen davon sind entweder Nichterfüllung oder Mangel. Es ist aber immer noch ein Unterschied, ob ich bsp. die Badezimmerarmaturen gesehen habe und für gut befinde, oder ob in der Bausbeschreibung steht "Einhandmischer der Marke XY Model Z, verchromt, Größe M". Überraschungen sind dabei vorprogrammiert.

2. Ertragsimmobilien, Anlageobjekte

Bei dem Erwerb von Ertragsimmobilien oder sog. "Anlageobjekten" geht es dem Erwerber nicht darum "Geld gegen eine Immobilie zu tauschen". Vielmehr möchte er zum einen einen Ertrag mit den Mieten erzielen und zum anderen möglichst sicher gehen, dass die Immobilie in Zukunft inflationsbereinigt nicht weniger wert ist, als er an Kaufpreis (und Nebenkosten) bezahlt hat.

Hier unterstütze ich den Kaufinteressenten nicht nur bei der Vertragsgestaltung, sondern in erster Linie bereits im Vorfeld, wenn es darum geht, das Erwerbsobjekt auf "Herz und Nieren" zu prüfen. Ist das bei Einzelobjekten, wie bspw. einem Miethaus mit 8 bis 20 Mietparteien, noch recht übersichtlich, kann das bei ganzen Wohnanlagen oder bei Einkaufscentern sehr komplex werden. Diese Tätigkeit wird etwas hochtrabend, aber in der Sache zutreffend als Due Dilligence Real Estate (DD RE) bezeichnet.

Übertragen auf einen Immobilienkauf und bezogen auf meine anwaltliche Tätigkeit bedeutet dies, dass der Verkäufer die Unterlagen über das Grundstück zu Verfügung stellt. Dazu gehören die Grundbücher, das Baulastenverzeichnis, die Baugenehmigungen, die Werkverträge mit den Bauunternehmern, die Korrespondenz dazu, insbesondere wegen Sachmängelansprüchen, die Mietverträge, die Mietkonten, der Schriftverkehr zwischen Vermieter (bzw. dessen Hausverwaltung) und den Mietern, um die wichtigsten zu nennen.

Anhand dieser Unterlagen kann ich den Käufer über festgestellte Stärken und Schwächen im rechtlichen, insbesondere im mietvertraglichen Bereich, informieren, um ihm eine bessere Entscheidungsgrundlage zur Hand zu geben.

Bei großen Objekten werden auch noch weitere Fachleute hinzugezogen, wie etwa Architekten und andere Ingenieure, die die Bausubstanz, die Konstruktion, die Übereinstimmung mit den Baugenehmigungen und anderes prüfen, bis - je nach Lage des Objekts - hin zu Überschwemmungsrisiken, Grundwassergefahren, Altlastenrisiken etc. pp.

Nach dieser DD RE kann der Kaufinteressent jedenfalls sehr viel besser einschätzen, ob sich der aufgerufene Kaufpreis auch rechnen wird, oder ob dieser nachzuverhandeln ist, oder ob er gar von seinem Kaufinteresse Abstand nimmt.