Wohnungs- und Gewerbemietrecht

Ebenso wie das Arbeitsrecht betrifft das Mietrecht fast alle Deutschen. Im Vordergrund steht natürlich das Wohnungsmietrecht sowie die Miete von Geschäftsräumen und Grundstücken (gewerbliches Mietrecht).

 

Häufige Aspekte meiner anwaltlichen Beratung bzw. Vertretung sind hier Fragen zur Miethöhe, Minderungsmöglichkeiten bei Mängeln und nicht zuletzt Fragen zur Wirksamkeit einer Kündigung von Wohn- oder Geschäftsraum. 

 

Nicht unwichtig, wenn auch deutlich seltener Gegenstand eines Rechtsstreits, sind Mietverträge über bewegliche Sachen (z. Bsp. Mietwagen). Auch dem Mietrecht zugehörig ist das Leasingrecht, das eine Mischform von Mietrecht, Kaufrecht und Finanzierungsrecht ist.

Gewerbemietrecht

Darunter versteht man die Vermietung von Räumen, Gebäuden oder Grundstücken, die nicht Wohnzwecken dienen, sondern verschiedenen anderen, insbesondere geschäftlichen und/oder gewerblichen Zwecken. Darunter fällt der Mietvertrag einer Anwaltskanzlei ebenso wie der von einer Arztpraxis und anderen Freiberuflern, aber auch das Geschäftslokal einer Boutique oder eines Restaurants, oder die Anmietung von Lagerhallen von einem Logistikunternehmen etc. pp. Im Gegensatz zum Wohnungsmietrecht ist die vertragliche Gestaltung weitestgehend frei und stößt nur da an Grenzen, wo die Vorschriften der Regelungen zu den allgemeinen Geschäftsbedingungen ausnahmsweise einen Riegel vorschieben (Stichwort: unangemessene Benachteiligung oder überraschende Klausel) oder aber die überall geltenden absoluten Grenzen von Sittenwidrigkeit, Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot, Treuwidrigkeit und dergleichen überschritten werden.

 

Wegen der weitestgehend freien Vertragsgestaltung berate ich insbesondere Eigentümer bzw. Vermieter, aber auch Mietinteressenten oder Bestandsmieter bei Verhandlung und Abschluss, Verlängerung oder Neuabschluss von Gewerbemietietverträgen. Hierzu verweise ich auf die näheren Ausführungen unter dem Link Vertragsgestaltung.

 

Im übrigen gehört hier zu meiner anwaltlichen Tätigkeit die Geltendmachung von Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag aller Art, insbesondere die Geltendmachung rückständiger Mietzinsforderungen, die Geltendmachung der oder die Verteidigung gegen Mietminderungsansprüchen wegen Mängel an der Mietsache, die Einhaltung oder die Erfüllung nebenvertraglicher Verpflichtungen des Mieters und/oder des Vermieters (z. Bsp. Umbau-, Ausbau- oder Rückbauverpflichtungen, Leistung vereinbarter Sicherheiten etc. pp). Der Auspruch von Abmahnungen und Kündigungen. Nicht zuletzt vertrete ich Mandanten gerade auch bei Räumungsklagen.

 

 

Wohnungsmietrecht

Das Wohnungsmietrecht gehört - ebenso wie das Arbeitsrecht - zu den Rechtsgebieten, die sehr stark reguliert sind, d. h. der Gesetzgeber hat zahlreiche Gesetze und andere Bestimmungen erlassen, die den Mieter schützen sollen und von denen deshalb zu Lasten des Mieters in einem Mietvertrag nicht abgewichen werden darf.

 

Aus diesem Grunde bin ich hier weniger auf dem Gebiet der Vertragsgestaltung tätig, sondern vertrete meine Mandaten, sowohl Vermieter als auch Mieter, bei der Geltendmachung von Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag.

 

Im Mittelpunkt stehen dabei Kündigungen wegen Zahlungsverzug und wegen Eigenbedarfs, gefolgt von der Geltendmachung von Minderungsrechten wegen Mängeln gegenüber dem Vermieter oder die Verteidigung gegen die Geltendmachung solcher Ansprüche.

 

Im Rahmen von Beratungsverträgen stehe ich auch Hausverwaltungen im Hintergrund für die sich aus dem Tagesgeschäft ergebenden rechtlichen Fragen und deren Beantwortung an die Mieter zur Verfügung, um schon bei der bloßen Anbahnung von Streit eben diesen zu verhindern und gerichtsvermeidende Lösungen mit den Mandanten zu finden, die beide Mietvertragsparteien zufrieden stellen. Durch meine frühzeitige interne Beratung können zudem im vorgerichtlichen Bereich rechtliche Fehler vermieden werden, so dass es im Streitfall vor Gericht einfacher wird, den Anspruch durchzusetzen oder den der Gegenseite abzuwehren.

 

Aus standesrechtlichen Gründen, aber natürlich auch aus Gründen des Anstands, muss ich selbstverständlich Mandate von Mietern ablehnen, die sich gegen Vermieter oder dessen beauftragte Hausverwaltung richten, die ich anwaltlich berate. Dies ist aber in meiner langjährigen Praxis erst einmal der Fall gewesen. Berlin ist eben groß genug.

Miete oder Leasing von beweglichen Sachen

Die Miete beweglicher Sachen kommt in der Praxis zwar häufig vor (Mietwagen, Fahrrad-"verleih" oder der "Verleih" von DVDs und BlueRays aus dem Videoladen an der Ecke etc.), ist aber glücklicherweise selten Gegenstand der anwaltlichen Vertretung oder Beratung, außer wenn es darum geht, für den Vermieter die Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu entwerfen, was zur Vertragsgestaltung gehört.

 

Etwas anderes gilt dagegen für den Leasingvertrag, der schon häufiger Anlass für gerichtliche Streitigkeiten bietet, insbesondere wenn es auf das Ende der Vertragslaufzeit zugeht. Schon mancher Leasingnehmer, der sich während der Vertragslaufzeit einer günstigen Leasingrate erfreute, war weniger erfreut, als er dann auf einmal eine fette Schluss- oder Differenzzahlung bei Vertragsbeendigung zu leisten hatte, oder die Leasingsache zu einem Kaufpreis übernehmen musste, der oberhalb des aktuellen Verkehrswerts (Marktpreis) lag.

 

 

Dabei handelt es sich dem Wortsinn nach bei einem Leasingvertrag erst einmal auch um einen Mietvertrag (engl.: to lease = mieten, vermieten). Der Leasingvertrag zeichnet sich durch das Dreiecksverhältnis zwischen Verkäufer (z. Bsp. ein Autohaus), Leasinggeber (Käufer und Vermieter) und Leasingnehmer (Mieter und Nutzer der Sache, z. Bsp. ein Geschäftsfahrzeug) aus. Daraus folgen einige rechtliche Besonderheiten. Insbesondere kann der Mieter (Leasingnehmer) die Gewährleistungsrechte (Sachmängelhaftung) nicht gegen den Vermieter geltend machen, sondern nur gegen den Verkäufer. Hierfür hat er quasi als Ersatz die Gewährleistungsansprüche aus Kaufvertrag und ggf. Garantie gegen den Verkäufer/Hersteller der Sache vom Leasinggeber abgetreten bekommen.

 

Der Leasingvertrag ist sozusagen eine Mischung aus Kauf-, Miet- und Darlehensvertrag und ist deshalb einigen rechtlichen Besonderheiten unterworfen, die eben daraus resultieren. In den letzten rund 30-40 Jahren, also seitdem der Leasingvertrag auch in Deutschland mehr und mehr Fuß fasste, hat die Rechtsprechung das meiste und wichtigste geklärt. Und auch die Finanzämter erkennen schon lange die Leasingzahlungen als Betriebsausgaben und die darauf zu zahlende Umsatzsteuer als Vorsteuer des Leasingnehmers an, wenn der Leasingvertrag die Vorgaben des sog. Leasingerlasses des Bundesfinanzministeriums einhält.

 

Vor Abschluss eines Leasingvertrags ist es daher ratsam, anwaltliche Beratung einzuholen, um ggf. durch Einwirkung auf die Vertragsgestaltung finanziell ungünstige Regelungen zu vermeiden, aber auch, um "bösen" Überraschungen, die bspw. bei Teilamortisationsleasing am Vertragsende drohen können, von vornherein aus dem Weg zu gehen.

 

Für Verbraucher rechnet sich ein Leasingvertrag in der Regel nicht. Hier macht ein Leasingvertrag z. Bsp. für einen PKW aus Kostengründen selten Sinn. Grundsätzlich ist für einen Verbraucher der Finanzierungskauf, also der Kauf mit Hilfe eines Bankendarlehens, die wirtschaftlich günstigere Alternative zum Leasingvertrag. Vorsicht ist geboten bei Angeboten von zinslosen Leasingraten (0%-Leasing) oder zinslosen Darlehen (0%-Finanzierung). Diese Angebote beziehen sich - Ausnahmen sind mir jedenfalls nicht bekannt - nur auf den hohen Listenpreis der Fahrzeuge. Verhandelt man mit dem Autohaus aber einen guten Preis (Preisabschlag), dann wird eine 0%-Verzinsung nicht mehr angeboten. Dann kann aber ein zu verzinsendes Darlehen wegen des herausgeschlagenen Rabatts nicht selten immer noch günstiger sein, als ein zinsloses Darlehen auf den Listenpreis. Das kann man aber immer nur für den Einzelfall berechnet werden, wenn der Listenpreis und ein möglicher Abschlag (Rabatt) vom Kaufpreis sowie die Darlehens- bzw. Leasingkonditionen in beiden Fällen bekannt sind.

 

 

 

 

 

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