Gestaltung von Mietverträgen

1. Gewerbemietvertrag

Unter einem Gewerbemietvertrag, der sich auf Immobilien bezieht und nicht auf bewegliche Gegenstände, verstehen die Juristen solche Mietverträge, die sich auf Räume oder Gebäude, die keine Wohnräume sind, oder auf Grundstücke oder eingetragene Schiffe beziehen. Der Begriff "Gewerbe" steht hier also nicht für eine rein gewerbliche Tätigkeit im Sinne des Gewerbesteuer-, Handels- oder Gewerberechts, sondern ist nur eine griffige Beschreibung als Gegensatz zum Wohnraummietvertrag. Die mietrechlichen Vorschriften des BGB verwenden den Begriff des Gewerbemietvertrags nicht. So ist der Mietvertrag einer Kindertagesstätte für deren Räume ebenso ein Gewerbemietvertrag im vorgenannten Sinn, wie der Mietvertrag über Räume, in der eine Boutique für Bekleidung betrieben werden soll.

 

Im Gegensatz zum Wohnungsmietrecht (siehe unten 2.) besteht im Gewerbemietrecht weitestgehende Gestaltungsfreiheit. Grenzen bilden lediglich nicht abdingbare zwingende Gesetze, wie Verbotsgesetze, die Sittenwidrikeit oder Treuwdrigkeit, oder auch im B2B anwendbare Schutzbestimmungen des AGB-Rechts. Im Übrigen ist die Gestaltung des Vertrags frei.

 

Im Gegensatz zum Wohnungsmietrecht besteht bei Gewerbemietverträgen auch häufig der Bedarf zu individuellen Regelungen. Diese betreffen insbesondere

 

- Mietzweck

- Umbaumaßnahmen

- Rückbauverpflichtungen

- Mietpreisvereinbarungen (Staffelmiete, Wertsicherungsklauseln, etc.)

- Mietvertragslaufzeiten, inkl. echten und unechten Verlängerungsoptionen

- Instandhaltungsverpflichtungen des Mieters

- Mietsicherheit (Mietkaution)

 

Demnächst finden Sie hierzu mehr.

 

 

2. Wohnungsmietvertrag

Da das Wohnungsmietrecht stark gesetzlich reguliert ist, besteht aus Sicht des Mieters in der Regel kein großer Bedarf individuelle Klauseln mit dem Vermieter zu vereinbaren. Meist ist das Formular "aus dem Schreibwarenladen" absolut ausreichend aus Sicht des Mieters.

 

Gelegentlich ist für den Mieter einer Eigentumswohnung interessant, dass der Vermieter auf sein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs eine bestimmte oder unbestimmte Zeit lang verzichtet. Dies geht häufig einher mit der Bereitschaft des Mieters z. bsp. Bad und Küche auf eigene Kosten zu modernisieren. Dann möchte der Mieter natürlich gerne die Gewissheit haben, seine Investition auch "abwohnen" zu können. Auch Abfindungsklauseln für solche Investitionen sind nicht unüblich. Aber abgesehen von diesen wenigen Ausnahmen bietet das Wohnungsmietrecht wenig Tätigkeit für den Vertragsgestalter.

 

Der Vermieter hat schon mehr Regelungsbedarf, wird aber meist durch zwingende gesetzliche Regelungen "ausgebremst". Der Klassiker sind dabei die Schönheitsreparaturen. In der jüngeren Vergangenheit wurde nahezu jede Schönheitsreparaturklausel vom Bundesgerichtshof (BGH) "kassiert", also als unwirksam angesehen. Es wird auch noch einige Zeit dauern, bis die Vermieter und auch deren Anwälte sicher sein können, dass die nun neu formulierte Klausel wirksam ist.

 

Seitdem der Bundesgerichtshof (BGH) aufgrund der Reform des Zivilprozessrechts auch in Mietrechtssachen als Revisionsinstanz (III. Instanz) zuständig ist (ab 01.01.2002), hat er einige als "Meilensteine" zu bezeichnende Urteile gefällt, die das Mietrecht in in der ganzen Bundesrepublik, vereinheitlichen. Vorher war das Mietrecht durchaus unterschiedlich, je nachdem, in welchem OLG-Bezirk oder gar LG-Bezirk sich die Immobilie befand. Einige Rechtsfragen wurden in Hamburg anders als in Berlin und in München wieder anders als in Hamburg und Berlin von den Gerichten beantwortet. Um aber zum BGH zu gelangen muss die II. Instanz die Revision zulassen oder es muss ein Zulassungsrund vorliegen, damit der BGH im Wege einer Nichtzulassungsbeschwerde die Revision zulässt. Und selbst, wenn die Revision zugelassen wird, was selten genug der Fall ist, dann muss der in II. Instanz Unterlegene die Bereitschaft haben, die Kosten der III. Instanz nicht zu scheuen. Trotz der grundsätzlichen Möglichkeit, beim BGH in die Revision zu gehen, bleiben die Fälle in der Anzahl überschaubar. Es kommt daher weiterhin darauf an, was denn die lokalen Gerichte für Rechtsauffassungen haben. In Berlin kann es sogar entscheidend sein, bei welcher Berufungskammer des Landgerichts man in II. Instanz landet. Denn beide Kammern vertreten bei manchen Rechtsfragen durchaus unterschiedliche Meinungen und fällen dementsprechend unterschiedliche Urteile. Diese sog. Divergenz ist andererseits einer der klassischen Zulassungsgründe für die Revision ("Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung"), so dass die Hoffnung besteht, dass über kurz oder lang der BGH hier die unterschiedlichen Rechtsauffassungen beider Kammern "glatt zieht".

 

 

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